Rkrem.ru

Большая стройка
3 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Автор: admin · Опубликовано 15.04.2019 · Обновлено 15.04.2019

Квартиры спроектированы так, что учитывают не все потребности жильца. Вторичный рынок содержит объекты недвижимости, которые требуют перепланировки и разделения пространства на функциональные зоны, с учетом потребностей людей, которые в нем живут.

Но перепланировка не заканчивается только ремонтными работами, ее еще необходимо зарегистрировать и получить разрешающие бумаги. Этими действиями и пренебрегают владельцы жилья. Причин такого поведения множество. Вопрос не в этом. Если субъект в будущем надумает продавать квартиру с незаконной перепланировкой, то он столкнётся с некоторыми проблемами.

И далее о том, можно или нельзя продать такой объект, какие последствия сделка несет как для продавца, так и покупателя. А также о том, что нужно сделать, если ты уже стал собственником такого жилья.

Возможно ли продажа перепланированной недвижимости?

Как продать квартиру, если не узаконена перепланировка, и возможно ли вообще это в наши дни? Удивительно, но сделку можно провести, и каких-либо прямых запретов не имеется, но следует помнить, что внимательные покупатели сверяют реальную планировку с планом в техпаспорте. Все несоответствия, о которых продавец умолчал, могут привести к снижению стоимости недвижимости, а некоторые потенциальные покупатели вообще отказываются от сделки.

Независимо от того, кто перепланировал жилье, заниматься регистрацией переделок или возвратом стен на свои места придется новому собственнику. Риэлтерская практика показывает, что неузаконенная перепланировка при продаже квартиры сильно снижает ее стоимость – на 10-15 процентов.

Что можно узаконить, а что нет?

Есть три вида работ, которые нужно одобрять в Мосжилинспекции согласно 4 главе ЖК РФ и Постановлению Правительства Москвы N 508.

1. Переустройство

  • замена газовых плит на электрические;
  • установка газовых приборов или переустановка тех, что требуют прокладки дополнительных газовых сетей;
  • перенос и установка нового сантехнического оборудования: унитаза, биде, ванны, душевые кабины, джакузи, раковины, смесители, краны.

2. Перепланировка

  • увеличение площади или перенос санузла;
  • перенос кухни или создание кухни-ниши;
  • создание проемов в стенах между квартирами для увеличения общей площади;
  • работа с несущими стенами: прорубить или заделать проем, разобрать несущие перегородки и т.д.;
  • монтаж антресоли, чья площадь составляет до 40% от площади помещения;
  • монтаж лестниц с организацией новых проемов в перекрытиях;
  • изменение конструкции пола в доме с деревянными межэтажными перекрытиями.
Читать еще:  Как поменять батарею отопления в квартире самому?

3. Работы, меняющие архитектурный облик дома

  • создание новых оконных проемов или изменение их формы во внешних стенах и крышах;
  • устройство навесов на кровле дома без увеличения высоты здания или создания нового помещения;
  • устройство входов в подвальные или цокольные помещения (без фундамента) площадью не более 10 м²;
  • постройка на первом этаже лоджии и балкона;
  • создание камина и дымохода.

Запрещены те виды работы, которые могут угрожать устойчивости здания и его пожарной безопасности. Например:

  • снос несущих конструкций здания — возможен только частичный демонтаж после того, как специалист все осмотрит;
  • демонтаж переливной порог санузла: он защищает остальные помещения от затопления;
  • демонтаж общедомовой вентиляции; присоединение чердака к жилому помещению;
  • объединение отапливаемых и неотапливаемых помещений;
  • соединение газифицированной кухни и жилой комнаты;
  • расширение мокрых зон, а именно санузлов и кухонь, за счет жилых комнат — исключение составляют квартиры на первом этаже;
  • установка батарей на лоджии или балконе: это может нарушить температурный режим во всем доме.

Когда работы затрагивают общую домовую территорию — устройство навесов, лестниц в цокольные помещения или каминов, — вам нужно согласие всех жильцов.

Об основных ошибках в ремонте читайте в нашей памятке.

Задайте вопрос эксперту в WhatsApp

Здравствуйте! 👋 Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp.

Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.

Какую перепланировку невозможно узаконить?

На законодательном уровне некоторые перепланировки запрещены категорически и узаконить их не получится. К таковым изменениям относятся:

  • изменения относительно несущих стен;
  • объединение балкона или лоджии с жилым помещением;
  • перемещение радиаторов отопления на балкон или лоджию;
  • изменения в вентиляционной и других инженерных коммуникациях;
  • нарушение строительных, санитарных и противопожарных правил;
  • перепланировки, в ходе которых помещение стало непригодным для проживания;
  • которые привели к ухудшению проживания других жильцов дома.

Важно! В данном случае, обратившись в агентство с целью продажи жилья с неузаконенной перепланировкой, собственник должен быть готов к тому, что возникнет необходимость вернуть его в первоначальное состояние. Возможно, подать иск в суд, представив доказательства не повреждения конструкции дома вследствие проведения перепланировки. Но практика показывает, что вероятность выиграть такое дело слишком низкая.

Что учесть при продаже квартиры с незаконной перепланировкой

Чтобы иметь понимание, могут ли выполненные без разрешения ремонтные работы быть согласованы по факту и чем грозит текущее состояние квартиры, собственник может обратиться за консультацией в нашу компанию.

Читать еще:  Куда лучше поставить роутер в квартире?

Узнав, можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой и каковы перспективы ее последующего согласования в существующем виде, собственнику будет проще учесть все нюансы при сделке.

Рассчитывать на то, что покупатель не обратит внимание на изменение планировки, не приходится – сделки с недвижимостью, как правило, сопровождаются опытными риелторами и юристами.

Сравнения документов с фактическим состоянием квартиры достаточно для обнаружения самовольно выполненных изменений.

Чем опасна такая сделка для покупателя? Помимо штрафа возможно получение предписания жилищной инспекции о восстановлении первоначальной планировки квартиры или узаконивании работ, выполненных предыдущим собственником без разрешения.

Образец предписания Жилищной инспекции:

Можно ли купить квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку

Ипотека – это купля-продажа квартиры, где участвует банк. Разумеется, ни один банк не согласиться на оформление кредита на квартиру, имеющие недостатки правового характера. Таким образом, оформление ипотеки на квартиру с незаконной перепланировкой никак не получить по закону.

С другой стороны, можно узаконить перепланировку при участии банка. Так, банк может взять на себя часть обязанностей в этом деле. Как показывается практика, в большинстве случаев банк принимает решение лишь после получения из жилищной инспекции соответствующего разрешения.

Стоит иметь в виду, что перепланировка квартиры, купленной в ипотеку, осуществляется только с разрешения банка. Любые вносимые в план помещений в квартире должны быть одобрены банком, с учетом изменения стоимости недвижимости.

Банки начали снисходительно относиться к недвижимости с самовольной перепланировкой. Особенно если в дальнейшем нет препятствия для ее законного оформления. В таком случае договор с покупателем заключается в стандартном режиме, но кредитодатель обязывает заемщика оформить все бумаги по перепланировке в течение 6 месяцев со дня покупки.

Перед покупкой объект осматривает аккредитованный оценщик от банка. Если преобразования жилплощади нерадикальные, специалист одобряет прием жилья в качестве залога по ипотеке.

Обязательная документация для перепланировки

  • Свидетельство права собственности (договор наследования, приватизации, купли-продажи).
  • Справка из домовой книги с перечнем всех прописанных жильцов.
  • Согласие всех совершеннолетних, кто прописан на жилплощади. Оно обязательно заверяется в ТСЖ.

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой: судебные прецеденты

Допустим, что вы решили объединить туалет и ванную, несколько задевая сантехнический шкаф. Снос не несущей стены в пределах санузла допускается.

Читать еще:  Ионизация воздуха в квартире полезно или вредно

Но по второй части (трансформации с сантехническим оборудованием, которые могут сказаться на исправности такового во всем доме) нужно согласование со всеми жильцами, жилищной комиссией. При отсутствии согласия, суд однозначен – отказ от узаконивания.

Вариант второй: законодательство не запрещает продажу жилья с неузаконенной перепланировкой. Однако в документации появится обременение для будущего владельца: узаконить или вернуть обстановку в первоначальный вид.

На этот счет есть в законе приписка, позволяющая новому собственнику вернуть жилье продавцу и отсудить заплаченные средства за вычетом судебных издержек. Суд на стороне покупателя, особенно этот нюанс обнаружился постфактум.

Случай №3. Гражданин О. объединил санузлы, снес некапитальную стену к кладовке (сделал ее частью комнаты) и перенес ее в коридор. После обращения в БТИ был сделан новый техпаспорт, штрафа за предпринятые мероприятия не последовало. Квартира была продана в стандартном режиме.

  1. Можно продать квартиру с любой планировкой, узаконенной или нет. Главное, согласовать этот нюанс с покупателем.
  2. Если перепланировка качественная, нестандартная и узаконенная, жилье можно продать дороже на 10-15% от среднерыночной стоимости.
  3. В 20% случаев квартиры с неузаконенной перепланировкой продаются даже без осмотра представителями БТИ. При таком раскладе сложности могут всплыть только в попытке перепродать недвижимость.
  4. 4.В случае незаконной перепланировки, которую практически невозможно узаконить самостоятельно, можно обращаться в специализированные конторы. Это стоит денег, но шансов на благополучный исход дела больше.
  5. Если квартира продана, то все проблемы с узакониванием перепланировки ложатся на покупателя. До момента, пока новый владелец не решит доказать в суде, что изначально не был уведомлен в незаконности трансформаций в квартире.
  6. В 2015 году штраф за неузаконенную и незаконную перепланировку составляет от 3000 руб.

В свете того, что банки начали давать ипотеку на квартиры с «осложнениями», а закон старается защитить будущих владельцев от возможных проволочек с такой недвижимостью, при продаже жилья разумнее действовать в законном поле. Для сторон сделки купли-продажи это единственный взаимовыгодный подход.

Сколько стоит самостоятельно узаконить перепланировку квартиры, вы можете прочесть здесь.

Покупка и продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой: на что необходимо обратить внимание и какие документы нужны? Смотрите следующее видео:

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector