Отделка квартиры в новостройке от застройщика

Это минимум отделочных работ, которые обязан выполнить застройщик, передавая квартиры покупателям. Такой бюджетный вариант позволяет купить квартиру дешевле, но ремонт в таком помещении получается для собственника самым затратным (особенно когда в него входят выравнивание стен и стяжка пола). Черновая отделка, как чистый лист, позволит покупателю воплотить все свои задумки — от перепланировки до дизайнерского ремонта. Минус — когда в доме все квартиры сдаются в черновой отделке, уже заселившихся жильцов еще долго беспокоят звуки ремонта в соседних квартирах. К тому же от постоянного присутствия в доме отделочников, которые таскают стройматериалы и строительный мусор, страдает отделка подъездов и лифтов.

Готовя квартиры к передаче собственникам, в потолке и стенах строители затирают швы, заделывают технологические отверстия, стыки, места прохода инженерных коммуникаций. Пол может быть уже со стяжкой, но выполняют ее не все застройщики. В квартирах могут отсутствовать межкомнатные перегородки.

В помещениях проводят систему отопления, устанавливают радиаторы. Делают электропроводку — доводят электрокабель до счетчика или монтируют по всей квартире, иногда с установкой розеток и выключателей. На трубах холодной и горячей воды ставят водосчетчики. В канализационном стояке устанавливают заглушки, чтобы в дальнейшем подключить к нему систему водоотведения. Квартира в черновой отделке имеет металлические входные двери, окна и балконное остекление.

Различие между чистовой и черновой отделкой

При покупке жилья в объявлении мы достаточно часто встречаем фразу чистовая отделка. Однако что такое чистовая отделка квартиры, и чем она отличается от черновой, знают не все. На первичном рынке квартира, как правило, продается с черновой отделкой. В этом случае в квартире используются самые простые и дешевые материалы, а сдается она с «голыми» стенами, полом и потолком. Жить в такой квартире разумеется нельзя, необходимо делать косметический ремонт. Квартиры и дома с чистовой отделкой стоят значительно дороже. При чистовой отделке выполнены все штукатурные и шпаклевочные работы, а также другие работы, которые позволят сразу после приемки завести мебель, заселиться в помещение и эксплуатировать его по назначению. Однако определение «чистовой» отделки — это всего лишь распространенный в обиходе термин, в то время как юридическую силу имеют только положения, зафиксированные в документах. Поэтому перед приемкой необходимо разобраться, что входит в чистовую отделку квартиры в новостройке. Определенных стандартов регламентированных законом, определяющих понятие чистовой отделки в настоящий момент не существует. В данном вопросе стороны, как правило, руководствуются обычаями делового оборота, а также общепринятыми в строительстве понятиями. Как правило, дольщик, принимающий квартиру с черновой отделкой, вправе рассчитывать на получение голой коробки, но при этом квартира должна быть оснащена необходимыми коммуникациями и межкомнатными перегородками, а именно должны быть выполнены такие работы:

• штукатурка стен;
• стяжка полов;
• прокладка системы отопления;
• подводка канализации;
• подведение горячего и холодного водоснабжения;
• разводка электричества без подключения электроприборов;
• подведение телефона, радио и телевизионного кабеля;
• установка окон и входной двери.

Чистовая отделка должна содержать все то, что предусматривает черновая отделка и дополнительно к этому:

• на пол должно быть уложено покрытие (ламинат, линолеум и др.);
• стены также должны иметь покрытие (обои, плитка или покраска), под покрытием стены должны быть оштукатурены
• помимо разводки электричества должны быть установлены выключатели и розетки согласно проекту;
• кухня должна быть оснащена электрической или газовой плитой, которая должна быть установлена и подключена;
• окна, межкомнатные входные двери должны быть либо изготовленный из материала, не требующего окраски (пластик) либо окрашены;
• если дом многоквартирный, лифт должен функционировать и, соответственно, быть сдан в эксплуатацию.

Учитывая отсутствие нормативных требований относительно перечня работ, которые должна включать в себя чистовая отделка в данном случае необходимо руководствоваться проектной документации и договором долевого участия, заключённым между должником и застройщиком, который должен отражать полный перечень всех отделочных работы и материалов. Требовать от застройщика исполнение обязательств можно только в том случае, если они были закреплены договором, устное обещание относительно характеристик бытовых и сантехнических приборов оконный дверей и отделочных работ приниматься во внимание не могут.

Что входит в предчистовую отделку и как производятся работы

Разберёмся с этими загадочными «что-то», которые будут представлены в квартире с предчистовой отделкой. Итак, застройщик выполнит для вас следующие пункты.

Начнём с того, что у вас сразу будет ровно всё то, что было бы при черновой отделке. Ну, это как минимум и точно – на самом деле всё это будет либо как-то улучшено, либо чем-то дополнено. Застройщик озаботится планом работ – сначала возьмётся за основные и постепенно будет добавлять детали.

• Во-первых, ремонтники займутся в вашей квартире инженерией. Начнут, наверное, с санузла. В нём и на кухне установят трубы, подготовят их к подсоединению к ванне или душевой кабине, унитазу и раковине. Всё, что нужно, подключат к канализации, а чтобы из неё не доносился неприятный запах, поставят на трубы специальные заглушки. Подключат воду – сначала холодную, потом горячую. Собственно, сама сантехника появится уже позже – выбирать вы её будете лично.
• Во-вторых, вас обеспечат отоплением. Установка этой системы обязательно будет происходить по всем правилам, чтобы у вас потом не было с ней проблем. А ещё, раз уж заговорили про тепло, примерно на этом этапе пол застелят специальным материалом для теплоизоляции.
• В-третьих, в вашей квартире, скорее всего, смонтируют электропроводку – то есть разведут электрические провода по всей площади, подсоединят их к электрощитку. На этом все инженерные работы, вероятно, закончатся. А предчистовая отделка – продолжится.
• В-четвёртых, застройщик возведёт для вас межкомнатные перегородки в соответствии с планировкой и с помощью штукатурки или шпаклёвки выровняет стены. Неважно, что вы сами будете делать с ними дальше – красить или клеить на них обои. Их готовность должна оставить этот выбор за вами. И да, чтобы никаких трещин, отслоений и неровных участков – если они будут, заставляйте ответственных всё переделывать! Точно так же выровняют и побелят потолки. Ну и пол – так как он уже теплоизолирован, можно заняться его стяжкой. Это значит, что вам подготовят промежуточный слой между основанием и чистовым напольным покрытием. Чем лучше и ровнее этот слой будет выполнен, тем дольше прослужит вам ваш будущий пол. Вы же, надеемся, не собираетесь в скором времени его менять?
• В-пятых, в качестве последних штрихов к общей картине, в вашей квартире установят необходимые межкомнатные двери и подоконники, подготовят розетки и выключатели. Ответственный застройщик за собой ещё и приберётся. Мусора после затяжного процесса ремонта точно будет много, поэтому оставлять его жильцам – это как минимум некрасиво.

Несмотря на отсутствие официальных стандартов отделки квартир, у специалистов в сфере недвижимости существует четкое понимание ее разновидностей. Эксперты выделяют как минимум три типа отделки:

Черновая отделка

Черновая отделка предполагает подготовку помещений к финишным работам. Хотя юридического определения «черновая отделка» не существует, специалисты в это понятие обычно включают следующие компоненты:

• стяжка пола — выполняется с помощью цементно-песчаной или наливной выравнивающей смеси;
• «грубые» штукатурные работы — предполагают выравнивание вертикальных поверхностей помещения с помощью цементного, либо известкового раствора;
• установка оконных блоков — как правило в помещениях установлены металлопластиковые окна; могут быть застеклены лоджии;
• монтаж коммуникаций — обычно в квартиру подведены трубы систем теплоснабжения, установлены радиаторы, выполнен монтаж газовой системы, водоснабжения и канализации. Не факт, что при этом выполнена разводка труб внутри самой квартиры;
• установка газовой плиты — наличие самой плиты в кухне не означает, что было выполнено ее подключение к системе газоснабжения;
• монтаж сетей электроснабжения — электрические сети заводятся в квартиру, имеется электрощиток со счетчиком, от которых прокладка проводов произведена ко всем выключателям, розеткам и люстрам. Провода выведены из стены, изолированы, но не подключены к приборам энергопотребления.

Совет специалиста

Сергей Петров,
исполнительный директор АН «Адрес»

Те виды отделок, которые указываются застройщиком, являются условными. Государственных стандартов не существует, поэтому мы можем говорить лишь о полноте выполненных обязательных работ.
Приведу в пример дом, где я видел такую отделку: с одной стороны, полностью отсутствуют штукатурные работы, но наливной пол есть. Я бы это назвал «частичная черновая отделка», ведь что это такое? Это выполнение основных грязных работ, связанных с большим объемом смесей. Если речь идет о «предчистовой отделке» — это значит мы работаем уже с финишными отделочными материалами, в результате чего квартира приобретает светлые тона.

Предчистовая отделка

Эта разновидность отделочных работ предполагает максимальную подготовку квартиры к предстоящему декоративному ремонту. Большая часть помещений в новостройках предлагается именно с предчистовой отделкой. Она может включать в себя:

• выравнивание стен и потолка с помощью финишной шпатлевки;
• подготовку пола с помощью бетонной или цементной стяжки к укладке покрытия;
• выполнение разводки электропроводки в помещениях;
• отделку дверных откосов;
• установку перегородок;
• монтаж подоконников и дождевых сливов;
• установку межкомнатных и входной дверей;
• разводку водопровода, канализации, оборудования внутри помещений;
• монтаж батарей, радиаторов и других источников тепла.

Если застройщик указывает уровень отделки который в договоре именуется «предчистовым» или «чистовым», то эти понятия условны. Не исключено, что на деле покупатель увидит лишь элементы отделки. Например, на полу может иметься стяжка, но стены не будут ошпаклеваны. Такую отделку нельзя считать предчистовой. Корректнее будет сказать, что мы имеем дело с частичным выполнением предчистовых работ. Поскольку предчистовая отделка предполагает применение финишных отделочных материлов.

Чистовая отделка или отделка «под ключ»

Чистовая отделка или отделка «под ключ» — завершающая стадия, после которой помещение считается полностью готовым к использованию. Она предполагает финальное декорирование квартиры. Как правило, на этом этапе предполагается выполнение:

• отделки стен обоями и прочими настенными покрытиями;
• облицовку плиткой стен и пола;
• укладку покрытий на полу;
• монтажа плинтусов и дверных наличников;
• установку выключателей и розеток;
• монтажа дверных конструкций;
• подключения электроприборов.

Совет специалиста

Сергей Петров,
исполнительный директор АН «Адрес»

Чаще всего у застройщиков можно встретить комбинированную отделку — между черновой и предчистовой. Даже те, кто заявляет о «предчистовой» отделке, обычно не проводит шпаклевочные работы — финальное выравнивание стен отсутствует. Нельзя сказать, что это плохо. В определенных сегментах, как показал опыт, проведение финишных чистовых работ не требуется. Известны примеры, когда при сдаче квартир с готовой отделкой в жилом комплексе бизнес-класса, люди выносили межкомнатные двери на мусор, снимали обои и т.д. Таким образом мы видим, что все зависит от сегмента. Если речь идет о жилье эконом-класса (ныне стандартного), то покупателю нравятся квартиры с отделкой. Если это бизнес-класс, люди предпочитают проводить перепланировку, поэтому смысла оклеивать стены обоями нет — они будут снесены или перенесены. Поэтому там имеет смысл сдавать жилье с черновой или предчистовой отделкой, что не жалко. Если мы говорим о свободных планировках, то они предлагаются без отделки вообще.

Квартиры без отделки

При сдаче квартиры без отделки предполагается, что выполнение черновой и последующих видов отделки, ложится на плечи ее владельца. При этом перечень выполненных работ у застройщиков разнится. К примеру, может быть выполнена стяжка, установлены счетчики, однако стены предстанут перед покупателем в первозданном виде. Прежде, чем такое помещение станет жилым, придется вложить немало средств и времени.

В квартире без отделки обычно имеются:

• межквартирные стены. Отсутствуют внутренние перегородки, которые лишь размечены кирпичом;
• потолок и пол представляют собой плиты перекрытия;
• откосы и проемы никак необработаны;
• остекление деревянными, либо металлопластиковыми окнами;
• коммуникации без сантехнических приборов (холодное и горячее водоснабжение, электричество);
• приборы отопления установлены, выполнена разводка отопления;
• вытяжная вентиляция.

Совет специалиста

Сергей Петров,
исполнительный директор АН «Адрес»

Сегодня мы видим, что застройщики нижегородского рынка первичной недвижимости сражаются за потребителя, улучшая качество отделочных работ. Если взять регионы Урала, Воронежскую область, то там это востребовано еще в большей степени. Более того, там уже рассматривается не просто качество отделки, но и структура зданий, качество входных групп, лестничных клеток, площадок на этаже, мест общего пользования, а также уровень благоустройства. То есть, продают некую комфортную среду, причем для людей с разным уровнем достатка. В это понятие входит придомовая среда, где комплексное благоустройство не заканчивается на уровне прутиков, воткнутых в землю и установкой двух-трех качелек. Речь идет о создании тематических игровых детских зон, зон воркаута, местах, где можно посидеть на скамейке и почитать книгу. У крупных застройщиков из других регионов даже есть проекты, где предусмотрены концертные площадки. Мы к этому только идем.

Специалисты рекомендуют покупателям жилья от застройщика внимательно изучить договор долевого участия и уточнить, какие работы будут выполнены. Можно также привлечь эксперта технического направления к изучению проекта, разговору с застройщиком. Это поможет выяснить, что будет выполнено производителем работ, а что ляжет на плечи покупателя. Тем более эти рекомендации актуальны, если интересующая дольщика новостройка находится на начальной стадии строительства.

Фото вид из коридора на туалет и ванную

Также смотрите:

Санузел у нас раздельный. С одной стороны конечно хорошо, но с другой, совмещенный был бы просторнее. На фото опять же видно, что стены достаточно ровные, нам меньше работы, но в других вариантах черновой отделки встречается и просто кирпичная кладка.

Думаю догадываетесь насколько это может увеличить стоимость ремонта в квартире.

На данном фото хорошо видна полоса – это радиоточка, проведена через весь коридор на кухню. Штука в наше время совершенно ненужная.

По пунктам

Потолок. Совершенно без отделки, просто бетонные плиты.

Пол. Бетонная стяжка из цемента, закрывает материал, из которого построен дом. Делается для выравнивания пола, сглаживает возможные перепады высоты. Если стяжка сделана без больших шероховатостей, можно класть напольное покрытие (плитку, ламинат и пр) сразу на нее.

Стены. Тут бывают два варианта. Либо стены остаются голыми, как потолок, либо выравниваются и покрываются штукатуркой. Обсуждайте с застройщиком.

Электрика. Проводка со щитком, счетчиком, разводкой по квартире и установкой розеток и выключателей. Если потом захотите иметь розетки и выключатели в более удобных местах, нужно будет переделывать проводку самим.

Водоснабжение. Магистральные трубопроводы горячей и холодной воды. Со счетчиками и без разводки по квартире. На деле: стояки, от которых нужно прокладывать трубы к кранам в ванную, в раковину, к унитазу и на кухню. Самой сантехники не будет. Будет только полотенцесушитель, форма и внешний вид которого у всех застройщиков разная. Уточняйте.

Санузел. Стяжка пола с гидроизоляцией. Стены без штукатурки.

Отопление. Устанавливаются панельные радиаторы, то есть батареи будут.

Окна. Пластиковые или деревянные рамы, стеклопакеты. Чаще всего пластиковые и белые. С подоконниками. Если хотите другого цвета и с нестандартными подоконниками, готовьтесь менять остекление.

Двери. Межкомнатных не будет. Входные двери всем жильцам устанавливают одинаковые. А дальше два варианта: совсем простая, легкая и не внушающая доверия. Обычно покупатели меняют их сразу после ремонта, до въезда в квартиру. Если входная дверь от застройщика устроит по качеству, достаточно будет поменять или добавить замки.

Полное отсутствие отделки

Большая часть покупателей квартир в новостройках отдает предпочтение тем квартирам, в которых вообще нет отделки. Потому что в квартире без отделки можно сделать все под свои нужды и потребности — провести перепланировку, использовать качественные и проверенные материалы, полностью контролировать процесс и качество ремонтных работ и оформить квартиру по своему дизайну. Кроме того, цена на квартиру без отделки, как правило, ниже на 10−15%, а значит, на сэкономленные деньги можно либо купить дополнительные квадратные метры, либо приобрести наиболее качественные материалы для своего будущего жилья.

Среди преимуществ квартир с черновой отделкой можно выделить следующие факторы:

• возможность сэкономить значительную сумму денег при покупке жилья без отделки
• можно провести перепланировку квартиры
• полный контроль качества ремонта (самостоятельного или с помощью подрядчиков).

Но помимо достоинств у квартир с черновой отделкой есть и недостатки:

• значительные расходы на ремонт, которые не входят в ипотечный кредит, который гораздо выгоднее, нежели потребительский кредит
• нельзя сразу же въехать в квартиру после получения ключей, поэтому придется какое-то время жить в съемном жилье, на которое потребуются дополнительные деньги.

Все три варианта обладают своими плюсами и минусами, и решающими здесь становится либо сохранение ресурсов в виде времени и денег, либо их трата с целью получить жилье с уникальным дизайном. Если же вам нужна помощь в подборе квартиры, то вы можете обратиться к специалистам компании ДОКТОР КЛЮЧ, которые помогут вам выбрать и купить квартиру в новостройке, соответствующую вашим потребностям и ожиданиям.